Cadou fiscal uriaş pentru marii proprietari de imobil

Cadou fiscal uriaş pentru marii proprietari de imobile

Statul a abrogat taxa de timbru pentru activitatea notariala, printr-o lege care modifica Codul fiscal. Care sunt efectele? Impozitul se muta de la cumparator la vanzator, costurile cumparatorului reducandu-se semnificativ. In plus, firmele devin “imune” la orice taxa sau impozit pentru tranzactiile imobiliare.
Claudia S. a vandut anul acesta casa pe care si-o luase in urma cu doi ani cu un milion de RON (285.000 de euro). A achitat o taxa de timbru de 5.475 RON. Daca vanzarea ar fi avut loc anul viitor, ar fi scapat de plata acestei sume. In schimb, ar datora statului un impozit de 22.000 de RON, adica mai mult cu 16.525 RON.
Pentru ea, noile reglementari care elimina taxele de timbru nu vor aduce nici un castig. Cei care vor profita sunt firmele si marii proprietari de terenuri si imobile. Legea de modificare a Codului fiscal nr. 343/2006, abroga, in chiar ultimul paragraf, Ordonanta nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala. In acest moment, taxa de timbru aplicabila este intre 0,5% si 3% din valoarea tranzactiei, in functie de marimea ei.
Legand cele doua informatii rezulta ca, incepand cu 1 ianuarie 2007, data la care intra in vigoare prevederea, cumparatorul va avea de achitat doar onorariul notarial, nu si taxa de timbru. “Costurile cumparatorului se vor reduce, in noile conditii, cu peste 50%”, spune Gabriel Biris, Partner la Biris&Goran. “Noua grila de impozitare este, asadar, in concordanta cu unul dintre obiectivele declarate ale politicii fiscale propuse de Ministerul Finantelor, de a extinde baza de impunere”, spune Alina Negrici, colaborator la Norr Stiefenhofer Lutz.
“Este a doua masura foarte interesanta pe care statul a luat-o cu privire la piata imobiliara. Prima se refera la eliminarea impozitului de 16% pe castigul obtinut de persoane fizice din vanzarea bunurilor imobile si inlocuirea acestora cu un impozit degresiv pe pretul obtinut din vanzarea imobilelor. Practic, daca vorbim de persoane fizice, taxa de timbru, platita in general de cumparator, a fost inlocuita de un impozit pe venit, platit de vanzator, modul de calcul si procentele fiind destul de apropiate”, mai spune Biris.
Persoanele fizice vor avea un avantaj cert si in caz de donatie intre rude apropiate, de reconstituire a dreptului de proprietate, dar si pentru transmiterea dreptului de proprietate cu titlu de mostenire, daca succesiunea se dezbate si e finalizata in termen de doi ani. Dar marii castigatori sunt aici societatile comerciale, care nu vor mai avea de suportat actuala taxa de 0,5 % din pretul de achizitie al imobilului si nici viitorul impozit de 1%-3% datorat doar de persoanele fizice. Cum cele mai mari tranzactii imobiliare sunt derulate de firme, incasarile la buget la care se renunta prin noua reglementare vor fi destul de mari.
“Vor fi partial defiscalizate marile dezvoltari imobiliare, care continua sa creasca in numar si in dimensiune”, spune Alexandru Reff, Reff &Associates, societate de avocati afililata Deloitte Romania.
“Sa luam exemplul unui proiect imobiliar, in care o societate de proiect achizitioneaza un teren cu zece milioane de euro, la care economiseste 50.000 de euro in taxe de timbru. Construieste apoi un imobil de locuinte, pe care il vinde unei societati de investitii cu 40 de milioane de euro. si aici face o economie suplimentara de 200.000 de euro, prin eliminarea taxei de timbru. In fine, investitorul vinde apartamentele din imobil catre diferite persoane fizice, cu un pret total de 50 de milioane de euro, la care s-ar fi incasat inca 25.000 de euro in taxe de timbru. Se renunta in total la incasari din taxa de timbru notarial de 500.000 de euro, fara sa apara vreun impozit suplimentar datorat de cei implicati”, mai spune Alexandru Reff. Nici cei care vor cumpara acele apartamente nu vor datora taxa de timbru, economisind 150.000 de euro.
“Evident, ecuatia este influentata de procentul de cumparatori care revand, perioada la finele careia o fac si profitul pe care il realizeaza. Calculele noastre sunt pur ipotetice, dar arata ca s-ar putea reduce fiscalitatea de acest tip cu peste 50%, fara a tine cont de incasarea impozitului cu un decalaj de cativa ani”, conchide Alexandru Reff.
In plus, se defiscalizeaza mai multe alte operatiuni derulate prin incheiere de contracte in forma autentica, majoritatea facand astazi obiectul taxei notariale de timbru, cum ar fi aportul imobilelor la capitalul social, diferite declaratii date in cuprinsul contractelor etc.
“Practic, statul renunta la sume foarte importante la bugetul de stat, iar de aceste reduceri vor beneficia, in primul rand, persoanele fizice care au acumulat proprietati imobiliare si le vor vinde in 2007”, puncteaza Gabriel Biris.
Si Dan Schwartz de la Scott&Company Consulting spune ca nu este exclus sa asistam, de anul viitor, la o crestere a numarului de tranzactii imobiliare de valori mari, avand caracter speculativ, efectuate de persoane fizice.
In absenta presedintelui sau, Uniunea Notarilor Publici a refuzat sa dea orice declaratie pe aceasta tema. Dar notarii pe care i-am consultat sunt de parere ca masura este buna si ca statul nu va avea decat de castigat. In plus, ei spun ca, pentru moment, onorariile lor raman nemodificate, in asteptarea unei decizii in acest sens din partea Camerei Notarilor si a Ministerului Justitiei.

Avocatii se revolta
“Este greu de inteles tolerarea de catre stat a impozitarii private. Chiar si astazi, onorariile incasate de notari la niveluri minime impuse prin reglementari proprii depasesc taxele de timbru datorate statului.”
Alexandru Reff,
Reff &Asociates, societate afiliata Deloitte Romania

Efecte mai largi
“Dispare sanctiunea nulitatii absolute a actelor de vanzare cu pret simulat, prin care partile se inteleg prin act secret sa plateasca un pret mai mare decat cel declarat. Abrogarea vechilor prevederi va avea implicatii si pe civil.”
Justinian Cucu,
Global Tax Management

Scheme de calcul
Noile cote vor fi: 3% din valoarea de vanzare a proprietatilor, inclusiv terenuri, in cazul valorilor de vanzare mai mici de 200.000 de lei inclusiv si daca proprietatile au fost detinute pe o perioada de pana la trei ani inclusiv.
Daca sunt detinute pe o perioada mai mare de trei ani, cota se reduce la 2%; 6.000 de lei plus 2% calculat la valoarea care depaseste 200.000 lei si daca proprietatile au fost detinute pe o perioada de pana la trei ani inclusiv.
In cazul in care proprietatile au fost detinute pe o perioada mai mare de trei ani, impozitul aplicabil este de 4.000 lei, plus 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 de lei.
Observaţii:
– articolul a fost preluat din revista Capital, din numărul ce a apărut în 8 noiembrie

Sursa: capital.ro